Wilt u bouwen of verbouwen? Dan is de eerste vraag: heeft u een omgevingsvergunning nodig of mag u vergunningvrij bouwen? Precies op dat punt gaat het regelmatig mis. Niet omdat mensen de regels negeren en geen vergunning aanvragen, maar omdat ze er ten onrechte van uitgaan dat hun plan geen vergunning nodig heeft. Een opbouw voor extra slaapkamers, een uitbouw voor een grotere woonkamer of keuken, een bijgebouw als hobbyruimte of mantelzorgwoning: de plannen zijn helder, maar dat geldt niet voor de juridische valkuilen.
Onder de huidige wet- en regelgeving – de Omgevingswet – mag u een aantal van de genoemde bouwplannen realiseren zonder voorafgaande toestemming (een omgevingsvergunning) van de gemeente. Dit heet vergunningvrij bouwen. Dat betekent echter niet dat er helemaal geen regels gelden. Het burenrecht blijft van toepassing en ook de gemeente kan achteraf handhavend optreden. Kleinere bouwwerken die vaak vergunningvrij zijn: een dakraam, een erfafscheiding of zonnepanelen op het dak.
Let op: staat uw woning in een beschermd stadsgezicht of is het een monument? Dan gelden vaak strengere regels voor vergunningvrij bouwen. Wij toetsen uw bouwplan direct aan het lokale kavelpaspoort en de geldende bouwvoorschriften.
Lees meer over de omgevingsvergunning bij monumenten en cultureel erfgoed.
Twijfelt u of uw bouwplan vergunningvrij is? Wij beoordelen dit graag voor u. Bel ons op 088-2400700 of stel uw vraag via ons contact form.
Omgevingsvergunning aanvragen
Is voor uw bouwplan een vergunning vereist? Dan doorloopt u eerst een participatietraject, waarbij de omgeving wordt betrokken bij uw plan. Daarna dient u met de benodigde tekeningen, onderbouwingen, onderzoeken en rapporten een vergunningsaanvraag in.
Weet u nog niet zeker of de gemeente de vergunning gaat verlenen? Dien dan eerst een principeverzoek of conceptaanvraag in. De gemeente geeft daarna op hoofdlijnen aan of zij bereid is de vergunning te verlenen, zonder dat u al alle kostbare onderzoeken hoeft te laten uitvoeren.
Een principeverzoek volstaat meestal met een heldere omschrijving van het (bouw)plan en een situatieschets. Dat scheelt aanzienlijk in kosten en tijd. Dit is ook de aangewezen weg bij particuliere zelfbouw of complexe projecten op een vrije kavel.
Ter indicatie: een principeverzoek kost doorgaans circa € 300,- aan leges, maar dit verschilt per gemeente. Het bedrag wordt verrekend met de leges die verschuldigd zijn bij het indienen van een formele aanvraag. Let op: niet elke gemeente kent het product ‘principeverzoek’ of ‘conceptaanvraag’.
Lees meer over (het aanvragen van) de omgevingsvergunning.
Bouwen zonder vergunning: wat zijn de gevolgen?
Bouwen in strijd met de regels kan ernstige gevolgen hebben. De gemeente kan handhavend optreden en u verplichten de situatie ongedaan te maken – in het uiterste geval betekent dat afbreken. Dit geldt zowel bij afwijken van een verleende vergunning als bij bouwen zonder de benodigde toestemming.
Ook de provincie kan optreden, bijvoorbeeld bij het ontbreken van een vergunning voor een Natura 2000-activiteit (beschermde natuurgebieden) of een flora- en fauna-activiteit (beschermde diersoorten).
Voordat er gehandhaafd wordt, stuurt de gemeente of provincie meestal eerst een voornemen tot het opleggen van een last onder dwangsom. Daartegen kunt u uw eigen zienswijze indienen. In spoedeisende gevallen kan de gemeente of provincie dit voornemen overslaan en direct optreden.
Heeft u een handhavingsbrief of dwangsombesluit ontvangen? Neem dan direct contact met ons op via 088-2400700. Snel actie ondernemen is in dit soort situaties van groot belang.
Hoe helpt HABITAT advocaten u bij bouwen en verbouwen?
Als advocatenkantoor gespecialiseerd in omgevingsrecht behandelen wij voor particulieren en bedrijven door heel Nederland jaarlijks meer dan tweehonderd casussen op het gebied van bouwen en verbouwen. Wij kunnen u onder meer helpen bij de volgende zaken:
- Beoordelen of voor uw (bouw)plan een omgevingsvergunning nodig is
- Opstellen en indienen van een principeverzoek of conceptaanvraag
- Begeleiden van het participatietraject en de vergunningaanvraag
- Bezwaarprocedures bij weigering van de omgevingsvergunning
- Indienen van uw zienswijze bij een dreigend handhavingsbesluit
- Bezwaar en beroep tegen een opgelegde last onder dwangsom
- Verzoeken om een voorlopige voorziening bij de voorzieningenrechter
Veelgestelde vragen over vergunningvrij (ver)bouwen
Kan ik een aanbouw of uitbouw bouwen zonder vergunning?
Vergunningvrij een aanbouw of uitbouw bouwen is mogelijk, maar alleen als u voldoet aan specifieke voorwaarden in de Omgevingswet. De afmetingen, de ligging ten opzichte van de erfgrens en de aard van uw woning zijn daarbij bepalend. Staat uw woning in een beschermd stadsgezicht of is het een monument? Dan gelden strengere regels en is de kans groot dat u toch een omgevingsvergunning nodig hebt.
Is een pergola vergunningvrij?
Niet altijd. Een veelgemaakte vergissing is dat bouwwerken als ‘pergola’ worden aangeduid of gepromoot met de gedachte dat ze vergunningvrij kunnen worden gerealiseerd. Dat is een misvatting. Uit jurisprudentie blijkt bijvoorbeeld dat een pergola met jaloezieën of een schaduwdoek wordt aangemerkt als een dak en daarmee als een overkapping, waarvoor een omgevingsvergunning vereist is. Ook de veelgehoorde vuistregel dat tot drie meter diepte vergunningvrij gebouwd mag worden, is te kort door de bocht: er gelden veel meer voorwaarden. Laat uw plan vooraf goed beoordelen; wij helpen u daarbij graag.
Wat is een principeverzoek en waarom is het nuttig?
Een principeverzoek is een informele toets waarbij u de gemeente vraagt of zij in principe bereid is een omgevingsvergunning te verlenen. U hoeft hiervoor nog geen volledige aanvraag met alle onderzoeken in te dienen. Dit bespaart kosten en geeft u vroegtijdig duidelijkheid over de haalbaarheid van uw bouwplan.
Wat gebeurt er als ik achteraf geen vergunning blijkt te hebben?
Bouwen zonder de benodigde vergunning kan ernstige gevolgen hebben. De gemeente kan een last onder dwangsom opleggen en u verplichten de situatie ongedaan te maken; in het uiterste geval betekent dit dat een bouwwerk moet worden afgebroken. Heeft u een handhavingsbrief ontvangen? Neem dan zo snel mogelijk contact met ons op via 088-2400700.
Wat is een last onder dwangsom?
Een last onder dwangsom is een besluit van de gemeente waarbij u een dwangsom moet betalen als u een bepaalde situatie niet binnen een gestelde termijn ongedaan maakt; bijvoorbeeld een bouwwerk dat zonder vergunning is gerealiseerd. De dwangsom kan een vast bedrag zijn of oplopen zolang de overtreding voortduurt. Heeft u zo’n besluit ontvangen? Neem dan direct contact met ons op via 088-2400700.
Kan ik bezwaar maken tegen een handhavingsbesluit?
Tegen een handhavingsbesluit zoals een last onder dwangsom kunt u bezwaar aantekenen bij de gemeente. Daarna staat beroep open bij de bestuursrechter. Daarnaast kunt u een voorlopige voorziening aanvragen bij de rechter om het besluit tijdelijk te laten schorsen totdat er een uitspraak is in de bezwaarprocedure.
Wat is een voorlopige voorziening?
Een voorlopige voorziening is een spoedmaatregel die u bij de rechter kunt aanvragen om een besluit tijdelijk te laten schorsen, bijvoorbeeld een handhavingsbesluit waarbij u binnen enkele weken moet slopen. U vraagt dit aan bij de voorzieningenrechter, gelijktijdig met of na het indienen van bezwaar. De rechter beslist meestal binnen enkele weken. Neem bij spoed direct contact met ons op.
Wat kost juridisch advies bij bouwen en verbouwen?
Wij werken zowel op uurbasis als met vaste prijsarrangementen. Neem contact op voor een vrijblijvende indicatie.
Please get in touch
Heeft u een vraag over uw (ver)bouwplan, de omgevingsvergunning of de handhavingsprocedure? Twijfel kost u tijd én geld. Bel ons voor een eerste beoordeling.
